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【泽远中国】主题地产”背景下，儿童产业发展与创新智慧——泽远中国控股集团董事长、著名房地产专家蔡康

发布时间：2018-11-14 17:51:08 内容来源：

   近年来，主题地产是一个被人们经常提及但又实际诠释不足的理念。那么主题地产到底是什么呢？所谓主题地产，就是已项目地域文化要素为依托，并结合项目自身定位属性，联动以养老、观光、旅游、演艺、休闲、体验等元素，通过整合产业和房地产业的特定资源，实现极具特色及主题性的一种地产开发模式，其本质是塑造项目“特色”，提升项目综合价值。
      随着房地产行业暴利时代一去不返，房地产市场传统规则正在解体，新的游戏规则正在建立。包括养老、文化在内的一系列主题地产在地方政府和政策扶持的推动下，成为越来越多房地产企业涉足试水的新版块。20世纪80年代末，国内第一家主题公园“锦绣中华”在广东深圳诞生。经过近三十年的不断发展，越来越多房企都在涉足与主题地产相关的地产项目。

(深圳锦绣中华部分展示图，图片来源于网络)

      目前主题地产可以分为三类，第一类是以华侨城为代表的游乐型主题公园，第二类是依托文化产业的情境主题，如迪士尼或万达东都影城，第三类就是强调人际互动的体验主题。前两类比较容易复制，但第三种模式，对于文化资源整合能力有着更高的要求。而COART Village雪山艺术小镇正是对第三种模式的探索与实践。

(从左到右，依次为迪士尼乐园、万达影院、华侨城主题乐园)

      当主题地产成为商业地产发展主流时，谁又成为主题地产内最当红的产业呢？蔡康先生认为，儿童主题业态及产业有着“力压群雄”  “一马当先”的发展之势。儿童主题业态必将成为商业地产的“金子招牌”，据统计，国内12岁以下儿童达2.9亿，18岁以下青少年已接近4亿，儿童消费支出已占整个家庭收入的35%。

      当二孩政策遇上生育潮，一大波儿童将突袭各大商场，新增人口在四五年间将拉动近万亿元的市场消费！据相关数据显示，2015年中国购物中心的数量将达到4000家，同质化问题成为它们不得不面对的困局，大家都在想方设法实现差异化经营。在餐 饮业态面积被加大到30%—40%的比重，消费者除了去商场“逛吃逛吃”外，还能干什么?不少商家把儿童业态视为挽救购物中心的一根“救命稻草”。尤其在 《爸爸去哪儿》热播后，亲子市场逐渐成为了各领域的关注焦点。那么儿童产业的优势何在呢，蔡康总结认为有以下几点：

1、儿童业态成商场“能源发动机”
      不得不说，传统的家庭休闲聚会场所主要是露天公园，但购物中心以其一站式的儿童消费满足、风雨无阻的体验环境以及越来越有吸引儿童兴趣的体验业 态，正在逐渐改变家庭周末节假日的去处。“这种潜移默化的习惯改变，将不定性人流变成了固定人流，所以把儿童业态称之为购物中心的‘客流发动机’一点也不 为过”。
 

2、“娃娃消费”“拯救”周边业态消费
      儿童业态除了能把客流引进商场，在商家看来，还有个很重要的原因，便是能增强客户的黏性，拉长客户在商场的停留时间，刺激顾客的潜在消费。“我们公司的定位是家庭式消费，一个孩子少则两个家长，多则四个家长陪同。同时，孩子呆在乐园的时间基本在两个三个小时，这三个小时全家人都会在这里消费。我们以配套模式进入商场，来配比商场的餐饮零售等业态，正是大商场非常看重的一点。据调查显示，2007年全国一二三线城市0-14岁儿童支出占家庭支出的比例在23%左右;到2015年，这一比例上升到约35%。

3、“儿童经济”新王登基！
      以前，无论商场还是商业综合体，最先考虑的是“女人经济”，而现在大家都将目光转向了“儿童经济”。儿童品牌首选综合体入驻，商业综合体也为这类品牌提供了更多的优惠。 
      商业综合体与儿童品牌的“恋情”逐步升温，这在各大商圈体现得淋漓尽致。几乎所有的综合体内都引入了儿童业态，涵盖儿童零售、儿童娱乐、儿童餐饮、主题公园和儿童服务等类别。

4、儿童经济的“一拖N”效应
      从不少购物中心的实际运营来看，以儿童为主题的商业业态，停留的时间会比较长。这样一来，消费者一旦进入到购物中心的环境中，商家以儿童为中心，不断覆盖到相关的服装、玩具、餐饮、超市、美容美发等相关产业。 
      儿童经济具有超强的‘黏合力’。儿童经济不仅不会消耗人流和消费能力，而且为卖场带来更多的消费力。这也是各大商业综合体欢迎儿童品牌入驻的重要原因。  随着生活水平的提高，‘小鬼当家’的消费模式也越来越普遍。儿童消费既有“一拖N”的效应又具有“体验式”特性，因此往往可以给卖场带来“全家消费”的效果。
      碧桂园瞄准儿童经济 斥亿元打造全国最大室内亲子探索乐园作为中国房地产十强企业、超级大盘模式引领者的碧桂园集团将进军商业地产，并试水大型主题商业，依托集团代表作碧桂园•凤凰城，于南京东打造中国儿童体验第一Mall——碧桂园•欢乐城。 
      碧桂园于南京东打造的“碧桂园•欢乐城“，无论建筑设计、业态选择、氛围营造都与儿童息息相关，项目总面积为16万㎡。精品餐饮、生活娱乐、教育亲子、健身会所、休闲旅游等复合业态相互组合、业态配套衍生，全方位满足客户的游乐休闲消费需求。

      万达集团进军儿童产业，万达宝贝王2020年将开200家店。万达宝贝王是万达集团历时数年研发的创新型动漫亲子乐园，每个乐园面积3000-5000平米，在游乐中融入早教、主题摄影、生日派对、亲子餐厅、婴童坊等功能区，其中多项内容由万达自主研发并拥有知识产权，能一站式满足儿童游乐、教育、摄影、零售、美食等多种需求，是目前国内创新水平最高、内容最丰富的儿童乐园。 
      万达广场开业的数量将达到109家，且每年万达广场的新增数量将超过25家。此外，万达宝贝王2014年在东莞、马鞍山、昆明西山、北京通州等地的万达广场中开业9家乐园，到2020年，万达宝贝王将在全国开业200家乐园，成为中国最大的连锁儿童娱乐品牌。
      儿童产业运营机制单一儿童产业很热闹，但有很多难处。对于购物中心来说，要规划儿童业态是比较难的事情，由于儿童娱乐场所对硬件要求非常高，这也使得购物中心在规划中往往会举棋不定。除此之外，儿童业态本身的承租能力比较低，而且占地面积也比较大，儿童业态品牌即便做成主力店交的租金也相当少。儿童业态真正的目的是获取更多的家庭消费，所以不能单独只做儿童的产品，应该融合整个家庭所需，增加亲子互动内容，在丰富孩子的娱乐体验时，也充分引导和创造家长的消费。总之，儿童产业是机遇更是挑战。

    儿童业态发展面临具体有哪些问题需要我们认真对待并解决呢，总结起来有以下几点：

1、卫生安全成“拦路虎”
      儿童项目设备、道具安全问题：儿童跟成人不一样，在游乐场里儿童的年龄一般在6岁以下，他们很可能会把道具与嘴巴有亲密接触，而更有一些项目的设备也没有按儿童的要求去用料，很容易导致问题出现；这些游乐设施是否每天消毒？小朋友在里面一玩就是大半天，不仅仅是双手，从头到脚都是全接触状态，玩起来非常的嗨，但这些设施的卫生问题就太令人担忧了，毕竟关系到小朋友的健康，不能马乎。

2、儿童业态“吸人”难“吸金”
      毋庸置疑，儿童业态能给购物中心带来巨大的人气，但对购物中心投资者、经营者而言，“人气”≠“金钱” 。目前北京、广州多家购物中心都在近两年内先后扩大儿童业态的品牌招商，对儿童区改装升级，加大儿童业态占比来拉动购物中心销售。 但对更多的购物中心投资者和运营者而言，儿童业态到底要不要延伸？怎么延伸？延伸多大？其实是非常头疼的问题。
      商家纷纷上马相关儿童项目。而在“单独二孩”政策利好的刺激下，儿童业态几乎成了新增购物中心项目的“标配”，近期更是出现了“蛋糕好切不好分”的态势。新一轮同质化、恶性竞争、资源抢占等……婴童市场到底是馅饼还是陷阱？这个问题最终还需交由市场来回答。

3、“群龙无首” 缺乏领导品牌
      目前儿童室内游乐设施的品牌多种多样，让人眼花缭乱，品质也是参差不齐，缺乏领导品牌。因为“门槛”太低，造成了这样的结果。很多商家看到儿童产业火爆就立马扎头进来，形成了现在的这种状况，而这种态势仍将持续相当长的一段时间，随着儿童业态的不断成熟，洗牌再所难免，我们期待未来有一批优质的领导品牌脱颖而出。

4、儿童业态的营运管理问题不完善
      目前儿童项目是一个迅速发展的阶段，但是，真正在营运上面下苦工的不多，其实随着同质化的不断严重，营运管理将会是显得特别重要，只有好的营运管理才能让小孩子在消费的过程中真正享受游玩带来的乐趣，也才能真正实现体验。
      总的来说，要了解目前的儿童产业发展概况，抓住儿童产业发展的脉动，也能让从业者开发出更为多元化、更健康、更安全的儿童产品，促进我国儿童产业走向大未来，引领中国主题地产更好的发展。

蔡康简介
      蔡康，又名蔡泽远，男，出生安徽太和。泽远中国(英文名“FAVOUR CHINA”)创始人，著名房地产“鬼才”、被誉为中国主题地产推动人。
      作为中国城镇化建设中“城市名片”构建人，他倡导房地产业的“文化再造”，发起成立“泽远中国商学院”和“中国商业资本联盟（CCCU）”，推动开发城市项目的“文化挖掘”和“主题构建”，并亲历实践。成为中国地产界重要的意见领袖和实践导师！
      蔡康先生多次受“人民网”、“腾讯网”、“搜房网”、“企业与市场网”、“中国财报”、“中新网”等主流媒体专访，并受邀担任特邀顾问。同时推出了多项业内影响较大的 “房地产智慧主题研讨及作品：《主题地产开发与运营智慧》、《“空城疗法”智慧》、《“城市名片”智慧》、《“儿童主题业态助力商业”智慧》、《“主题地产背景下，中国儿童产业创新与发展”智慧》、《“鬼城治愈”智慧》、《地产众筹智慧》《白银时代，中国商业地产文化体验与创新发展智慧》等……
      蔡康先生大力提倡发展的‘主题地产’严格来说是一种文化，是对新城镇化建设中房地产项目的‘升级再造’，‘它融合特定文化、体验感、参与性等主题元素和特定消费理念于一体，将其导入于项目的刚性建筑之中，有效形成极具主题特色的综合性生活消费集聚地，进而成为城市名片’。

经典语录
      “主题地产，严格来说是一种文化，是对新城镇化建设中房地产项目的升级再造，它融合特定文化、体验感、参与性等主题元素和特定消费理念于一体，将其导入于项目的刚性建筑之中，有效形成极具主题特色的综合性生活消费集聚地，进而成为城市名片。”
      “对于当代的大学生来讲，经验不足没关系，资金不足没关系，但要目标精确，持之以恒。”
成功正如一条直线，不要不要总想着把别人的线缩短，而是想着如何把自己的线拉长”。
      “传统的商业地产模式终将会慢慢被淘汰下去，只有真正注重专业性操作，有特色主题并懂得商业运营的开发企业才能更好地生存下来。”

主要成就
      蔡康先生始终关注中国新城镇化建设之“文化之美”、“健康之美”、“和谐之美”，致力于为推动城市运营及项目开发进行“文化挖掘”及“升级再造”。创立泽远中国，发起成立“泽远中国商学院”及“中国商业资本联盟（CCCU）”，构筑中国主题地产全程服务平台，为推动中国新城镇化建设，构建新时代背景下“中国梦”贡献智慧力量。