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【泽远中国】天空之城：用ParkTOD模式重构未来轨交大盘样本

发布时间：2024-01-13 20:29:20 内容来源：

向下扎根，向上生长。中国城市轨道交通建设保持着快速发展的态势。根据中国城市轨道交通协会数据，截至2022年12月31日，中国内陆累计有55个城市开通城市轨道交通线路超过一万公里。

近年来，围绕TOD（公共交通为导向的综合物业开发，Transit Oriented Development）相关政策陆续出台，我国开通轨道交通的城市中，有一半出台了TOD相关的政策。其中北京、上海、广州、天津、成都等城市更是积极探索“轨道+物业”TOD模式。

由于具备轨道交通专业背景和开发资质的房企仍为少数，加上TOD项目开发复杂、投资大，多数房企发展TOD项目还是选择合作开发模式，房企与地铁公司合作已经成为主流趋势。自2017年深圳地铁集团成为万科基石股东后，双方共同推进并实施“轨道+物业发展 ”战略。万科管理层公开表示，TOD布局已成为“城乡建设与生活服务商”的重要战略方向。在开发模式上，当前万科主要通过与地铁公司合作，并已与深圳市地铁集团有限公司等多个地铁公司合作。

2018年，杭州万科携手杭州地铁在余杭未来科技城拿下一宗地铁上盖商住地。一年后，又在5号线的另一端姑娘桥站拿下一宗车辆段项目。如今，这两座“天空之城”已全面投入城市运营。

“在建设杭州未来天空之城项目的过程中，我们更深刻地意识到成为片区的代表，牵引片区的发展，构建有韧性的生态和生活才是最终成功时的样子。”天空之城相关负责人说，这也是公司在进行大型地块开发时，遵循的重要原则。“轨交的未来，也是城市的未来。”

“天空之城”所代表的ParkTOD模式，实质上可以看作传统TOD模式的升级版本，是真正实现“站、城、人以及生态”融合的未来轨交生活。天空之城既是杭州地铁和万科杭州合作开发的“轨道+物业”航母级项目，放在一座城市的历史长河中，也是具有划时代意义的探索实践。

天空之城实景鸟瞰图

天空之城三大“活力心”于12月全面打开，天空•藤集，TOD上盖漫游式城市公园商业体正式开业；大空艺（天空文化艺术中心），家门口的文艺小绿洲与大家见面；叠加约10000平方米天空公园，城市、公园与城民和谐共融的生活徐徐打开。

“站在5年前拿地的原点，我们追寻的不只是地铁上盖的单一维度开发，而是一座充分实践TOD立体交通和城市配套理念的‘微缩城市’，是一种对于城市居民理想生活方式与形态的崭新回应，一次对未来社区的生动探索。”一如开发初期杭州万科携手杭州地铁的天空之城愿景，蓝图兑现背后的探索从未停止。

从一张蓝图兑现为TOD上的活力大城，ParkTOD，正是天空之城对于TOD模式的最新理解，以“大公园和大生活” 双系统打造社区底盘，使社区成为公园、办公、商业、居住、文教、治理等职能交汇的“未来城市理想单元”。2023年底，随着中区景观、商业和文化设施的亮相，未来天空之城也实现了整体交付，进入到了大盘的运营元年。

天空公园

第六届发条节嘉宾分享

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TOD模式升级

ParkTOD提倡未来轨交的“六大价值主张”

TOD模式在过去十多年迅速发展，仅万科就在全国投资开发了数十个TOD项目，但如何满足在地居民日益增长的生活需求，如何平衡短期投入和长期收益的矛盾，对所有的开发企业来说仍然是挑战。

据介绍，ParkTOD模式的内涵，包括：在大公园系统中，营造友好韧性的生态环境，打造可亲可近的疗愈之境、落实低碳行走哲学，并一定程度地恢复土地的自然本性，让绿意与建筑相伴；在大生活系统中，提供多样化的生活选择，打造一系列开放的人文乐园，提供可即刻娱乐的设施，并通过志趣社群的活力来加强社区归属感，重构邻里这层社会连接。

杭州万科携手杭州地铁将新的TOD模式“ParkTOD”引入城市枢纽节点的建造与运营，通过“自然本性、疗愈之境、行走哲学、人文乐园、即刻娱乐、志趣社群”6大价值主张，将多层次公共空间及景观绿化，与TOD的复合开发和交通组织相结合，使得轨道交通、产业办公、文化艺术、公共空间、商业与住区完美衔接成为整体，不断赋能建设高水平“轨道上的杭州”，让城市、公园、生活和谐共融。

未来天空中心

天空·小藤街立面实景图

浙江师范大学附属五常第三幼儿园（东园区）实景图

从硬件来看，除了构建一个完整的大公园系统，能容纳不同形态的绿色空间。也就是除了结果上的“大”，更重要的是如何“盘活”，这就充分考验了运营商对土地的整合能力。

据了解，天空之城项目除了居住组团内的绿地，大部分绿地面向所有人开放，住户、白领或商家都能参与其中，在日常和周末都能被使用，这就大大提升了景观资源的公共效益。

“设计中，我们注重增强人在环境中的参与感，打造‘家门口的植物园’，通过营造不同主题和体验的景观，让人沉浸到环境中，从而获得身心的治愈。”天空之城相关负责人说。

天空公园实景图

传统广场偏重恢弘叙事的表达，人的体验感反而被忽视了，在打造天空公园时，强调与周边建筑的共生关系，围合出一大片无遮挡的草坪，设计中减少了水景面积，但利用高差做出可休息的地台，日常可供居民遛狗遛娃，周末或节庆又能反向赋能天空文化艺术中心（别名：大空艺），提供集市、表演和展览的拓展支持。

“我们利用地铁与项目相连的地带，打造地上和下沉广场。地上广场以宇航员、宇航兔等艺术装置来加强地理的识别性，或局部设置吧台座椅，提供访客等候的功能；下沉广场以错落生长的景观和木质材料的运用，削弱建筑带来的冷漠感，给人以生机感。”

天空体育中心鸟瞰实景图

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以人为本重构城市轨交生活样本

真正认识“天空之城”，在于人的深度链接。大生活系统如何与大公园系统重叠融合，从白天到黑夜，可以任意切换一种沉浸式生活状态。

“3场公共艺术展览，3日创新论坛，33场全城共创活动，超40+品牌摊位银盐生活市集，双周末音乐节，2场戏剧演出……”从月头排到月尾，长达一个月的狂欢。12月的杭州因为“天空生活节”而格外精彩。

天空·藤集大台阶

Green&Health超市

作为杭州地铁携手杭州万科协力打造的TOD上盖漫游式城市公园商业体，天空•藤集从物质与精神双层层面出发，将商业与公园合二为一，融合了天空•藤集MALL、天空•小藤街、体育中心、文化中心、天空公园等多个复合场景，同时兼备大尺度与烟火气，将为城市生活带来更加多元化的自然活力，打开更多“公园生活”的可能，与缤纷商业共同交织成当代人的漫生活场所与心灵栖息地。

大空艺室外

大空艺室内

大空艺（天空文化艺术中心）开放，宣告一片家门口的文艺小绿洲正式与大家见面。

这片文艺绿洲，由SOM城市设计规划，日建概念规划，都设建筑设计，青山周平操刀室内的“大屋顶SPACE&银盐”全新集合空间，建筑使用面积约8600平方米，由大屋顶文化运营，联合银盐、单向空间、869等品牌，通过不断上演的新鲜文艺现场和社区成长场景，打造集“自然文艺、亲子社区、展览设计、图书文创、咖啡轻食”于一体的“城市文艺绿洲”，构建“Urban Oasis”的有机生活方式。

天空公园

银盐集市

在天空之城，“公园”是绝对的核心，约10000平方米天空公园全景开放，由它串联起的MALL、天空•小藤街、体育中心、文化中心、大台阶、学校、住区等多元场景，将统一构建起集自然、社交、艺术、公园场景为一体的全新自然生活场域，为城市生活营造了一个自然的、治愈的、松弛的全新聚合场。

此外，在这里，公共艺术随时随地发生在身边，各种志趣社群让人流连忘返。

“展•取象、演•狂想、谈•回声、集•嬉游”四大内容板块为所有抵达天空的参与者，带来了一场接一场的主题展览、公共艺术、戏剧演出、音乐现场、论坛峰会、圆桌沙龙、生活市集、城市派对。

据了解，面向不同业主（居住、办公、商户、游客）的实际需求，在此次“天空生活节”融入不同业态的主题活动，促进广泛的社会连接。站在长期的社群运营视角里，是以社区活力为着力点，围绕文化、自然、运动三个维度，例如天空体育中心、天空之径、天空公园串联形成运动区，全面向大社区开放，让不同群体都参与进来；同时，好有趣社群的持续运营，在赛艇、戏剧、阅读、乐跑、艺术等小而美的生活场景，持续夯实天空之城日常生活的品质。

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天空生活节收官

天空之城2024全面启新

天空生活节，是“天空之城”的超级内容IP的第三年，同时天空之城的造城计划，于三轴一径一核心规划结构中配套汇集点——“活力之心”核心区，全域丰盈了“公共性+多元性”的空间体验。

伴随天空的全面绽放，也预示着与杭州地铁携手打造的“ParkTOD”蓝图兑现，“ParkTOD”不仅指导着物理空间的建造与运营，更多是一种生活方式的塑造。未来天空之城，5年时间成为城市里独树一帜的可观看、可亲近、可互动、有文化属性的公共空间场域。

“第二座‘大屋顶’能开到家门口太好了，12月每个大型活动或市集都有去！之前虽然不住在良渚，但几乎每周末都开车半小时到大屋顶！最喜欢的是樱花节还有阅读节！未来可以在家门口参加啦。”一位杭州市民分享参加活动的感受。

“参加了天空之城的杭州戏剧节之逛三园，帐篷戏剧。荒诞派戏剧的妙语出现在草坪上，看得很过瘾。演员演得很投入。晚上参加了‘52HZ’环境戏剧朗读，作为听众，还现场分享了喜欢的诗歌。当天还看到温柔的彩霞。戏剧和我们都是这个城市美丽的风景。”另一位业主表示很喜欢这样的活动，以后会多多参与。

第三届天空生活节完美收官，期待天空生活在2024年全新绽放。

银盐骑行

云朵音乐节

银盐集市

2023年已入倒计时，“天空之城”轨交大盘未来的精彩生活可期。在房地产深度调整期，做用户需要的产品，是穿越周期的核心竞争力。

在ParkTOD模式上，杭州万科携手杭州地铁着眼于可期的未来，共建“轨道上的杭州”，提出以“大公园系统和多业态服务”为底盘的ParkTOD开发模式，为居民创造安全、便利和舒适的生活环境，最终让家园成为“小家的延伸”，让邻里成为“日常的陪伴”，也将进一步促进片区服务和能级的提升。

当TOD从过去的选择题变成一道开发商绕不开的必答题时，天空之城实践的ParkTOD模式不失为行业的一个可参考样本。

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